Beitragsarchiv

 

Im Beitragsarchiv finden Sie interessante Beiträge zu diversen Rechtsthemen. Bitte berücksichtigen Sie, dass einige Beiträge durch zwischenzeitliche Gesetzes- und/oder Rechtsprechungsänderungen überholt sein können. Die Beiträge stellen auch keine Rechtsberatung dar. Für die Richtigkeit der hier dargestellten Rechtsauffassungen wird im Übrigen keine Haftung übernommen. Für eine Beratung im Einzelfall stehen wir Ihnen selbstverständlich gerne zur Verfügung.


 


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18.04.2013

Mietrechtsänderungsgesetz – Neue Regelung zur Kautionszahlung

Mit Wirkung zum 1. Mai 2013 tritt das sog. Mietrechtsänderungsgesetz in Kraft. Dadurch kommt es in verschiedenen Bereichen des Mietrechts zu mehr oder weniger erheblichen rechtlichen Veränderungen. Neben der umfangreichen Neugestaltung bestehender Regelungen zu dem Komplex “energetische Modernisierung” wurden u.a. auch neue Regelungen geschaffen, die in erster Linie der Bekämpfung des sog. “Mietnomadentums” Rechnung tragen sollen. Dazu gehört auch Erweiterung des § 569 BGB, der die außerordentliche fristlose Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses aus wichtigem Grund regelt. Durch die Reform wurde folgender Absatz neu eingefügt, der die Zahlung bzw. Nichtzahlung der Mietkaution betrifft. Zu dem Thema Kaution wurde im anderen Kontext schon berichtet (Mietvertrag beendet – Was passiert mit der Kaution?) :

§ 569 Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund

(…)

(2a) 1Ein wichtiger Grund im Sinne des § 543 Absatz 1 liegt ferner vor, wenn der Mieter mit einer Sicherheitsleistung nach § 551 in Höhe eines Betrages im Verzug ist, der der zweifachen Monatsmiete entspricht.2Die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten sind bei der Berechnung der Monatsmiete nach Satz 1 nicht zu berücksichtigen.3Einer Abhilfefrist oder einer Abmahnung nach § 543 Absatz 3 Satz 1 bedarf es nicht.4Absatz 3 Nummer 2 Satz 1 sowie § 543 Absatz 2 Satz 2 sind entsprechend anzuwenden.

(…)

Aus der Vorschrift ergibt sich, dass der Mieter einer Wohnung nunmehr auch dann fristlos gekündigt werden kann, wenn er mit der Zahlung einer vereinbarten (!) Sicherheitsleistung (=Kaution) in Höhe von mindestens zwei Monatsmieten (Nettomiete) in Verzug ist. Da der Mieter im Hinblick auf die Kautionszahlung berechtigt ist, diese in drei gleichen Teilbeträgen zu entrichten (§ 551 Abs. 2 BGB) scheidet eine fristlose Kündigung demnach aus, wenn der Mieter die erste Rate und mindestens 1 Cent zahlt. Eine Abweichung hiervon (z.B. der Ausspruch einer Kündigung bei Verzug mit einem Betrag der unter zwei Monatsmieten liegt ist gemäß § 569 Abs. 5 BGB ausgeschlossen.

Bereits nach der bisherigen Rechtsprechung, insbesondere zum Gewerberaummietrecht, sollte eine Kündigung bei Verzug mit der Kautionszahlung möglich sein. Diese Rechtsprechung wurde entsprechend schon zuvor auf die Wohnraummiete angewendet. Allerdings soll beim Gewerberaummietrecht auch nach der Reform vor einer Kündigung noch eine Abmahnung gegenüber dem Mieter erforderlich sein. Da dies im Rahmen des § 569 Abs. 2a BGB aber ausdrücklich nicht gefordert ist, ist das Wohnraummietrecht in diesem Zusammenhang ausnahmsweise sogar strenger als das Gewerberaummietrecht. Um in diesem Zusammenhang auch nocheinmal klarzustellen, dass eine Abmahnung keine Verzugsvoraussetzung ist, hat der Gesetzgeber auch die Vorschrift des § 551 Abs. 2 BGB etwas modifiziert und dort als Satz 3 eingefügt: “Die weiteren Teilzahlungen werden zusammen mit den unmittelbar folgenden Mietzahlungen fällig.” Da der Zeitpunkt der Fälligkeit der ersten Mietzahlung ausweislich der bisherigen Regelung in § 551 Abs. 3 S. 2 BGB auf den Tag des Beginns des Mietverhältnisses fällt, steht damit eindeutig fest, wann jeweils Verzug eintritt.

Zu berücksichtigen ist, dass sich die Neuregelung nur auf die erstmalig zu Beginn des Mietverhältnisses zu leistende Kaution bezieht. Nicht erfasst sind daher die Ansprüche auf Auffüllung der Kaution nach Inanspruchnahme wegen z.B. der Verrechnung mit offenen Mietforderungen.

Da § 569 Abs. 2a S. 4 BGB auch auf § 569 Abs. 3 Nr. 2 S.1 BGB verweist, besteht für den Mieter auch beim Verzug mit der Kaution und deshalb ausgesprochener Kündigung die Möglichkeit durch Zahlung des gesamten (!) Kautionsbetrages noch bis zwei Monate nach Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs das Unwirksamwerden der Kündigung herbeizuführen.

Ungeachtet der vorstehenden Änderungen, die nur das Recht zur fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund betreffen, hat der Vermieter nach wie vor das Recht, das Mietverhältnis aus anderen Gründen, also aus dem Gesichtspunkt der allgemeinen Vertragsverletzung, zu kündigen.



RA Boris Barzantny



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