Beitragsarchiv

 

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26.01.2013

Räumung von Wohnraum nach dem sog. “Berliner Modell” – Was bedeutet das?

Im Rahmen der beabsichtigten Änderungen des Mietrechts nach dem Miterechtsänderungsgesetz – MietRÄndG, soll es auch zu einer vereinfachten Durchsetzung von Räumungstiteln durch den Vermieter kommen. In diesem Zusammenhang wurde im Zuge des Gesetzgebungsverfahrens u.a. das sog. “Berliner Modell” als Grundlage herangezogen. Ausgangspunkt dieses Modells ist eine BGH-Rechtsprechung aus dem Jahre 2006 (BGH NJW 2006, 3273 f.). Durch die Neuerungen im MietRÄndG sollen die Grundsätze dieser Entscheidung nun auch gesetzlich verankert werden.

Zur Problemlage:

Nach dem bisherigen Recht kann der Vermieter nach Erteilung eines Räumungstitels den Gerichtsvollzieher damit beauftragen, die Herausgabe der Wohnung durchzusetzen, was regelmäßig durch Auswechseln des Türschlosses geschieht. Probleme entstehen dabei insoweit, als sich in der Wohnung noch Gegenstände des Mieters befinden. Diese müssen aus der Wohnung des Mieters entfernt und vom Gerichtsvollzieher eingelagert werden ( § 885 ZPO), was mit erheblichen Auslagen in Höhe von uU mehreren tausend Euro verbunden sein kann. Diese Kosten hat der Vermieter vorzuschiessen.

Es dürfte nachvollziehbar sein, dass nicht wenige Vermieter nicht dazu in der Lage sind, diese Kosten aufzubringen, zumal meist schon durch das vorangegangene Räumungsverfahren und die ggf. in dieser Zeit weiter aufgelaufenen Mietrückstände schon erhebliche finanzielle Belastungen entstanden sind.

Nun hat der Vermieter aber im Rahmen der Räumung auch das Recht an den in der Wohnung befindlichen Sachen des Mieters auch ein Vermieterpfandrecht geltend zu machen. Er ist also berechtigt, diese Gegenstände im Rahmen der Zwangsvollstreckung zu verwerten. Daher hat der BHG (s.o.) seinerzeit entschieden, dass der Mieter zur Vermeidung von Einlagerungskosten berechtigt sei, die Vollstreckung auf die reine Herausgabe der Wohnung zu beschränken, wenn er an sämtlichen Gegenständen in der Wohnung sein Vermieterpfandrecht geltend macht. Im konkreten Fall ersparte sich der Vermieter daher die Transport- und Einlagerungskosten in Höhe von 6.500,00 EUR und musste lediglich 400,00 EUR an den Gerichtsvolllzieher zahlen.

Der BGH führte hierzu sinngemäß weiter aus, dass es auch nicht Sache des Gerichtsvollziehers als reines Vollstreckungsorgan sei, zu prüfen, ob an allen in der Wohnung befindlichen Gegenständen tatsächlich ein Vermieterpfandrecht besteht. Diese materiell-rechtliche Frage könnten nur die Gerichte entscheiden. Dagegen sei der Mieter dadurch ausreichend geschützt, dass er die nicht dem Vermieterpfandrecht unterliegenden Gegenstände vor der Herausgabevollstreckung aus der Wohnung entfernen könne, solange er noch nicht aus dem Besitz der Wohnung gesetzt sei.

Zur beabsichtigten Neuregelung:

Die zuvor beschriebene Vorgehensweise soll nach dem Willen des Gesetzgebers in wesentlichen Teilen gesetzlich umgesetzt werden. Und zwar in Form eines neu in die ZPO einzufügenden § 885a ZPO.

Dabei soll es auch nicht mehr darauf ankommen, ob der Vermieter tatsächlich sein Vermieterpfandrecht an den in der Wohnung befindlichen Gegenständen ausübt. Insoweit soll der Vermieter stetes das Recht haben, die Wohnung auch ohne Entfernung von Mietergegenständen zu räumen. Die gesetzlichen Neuregelung sieht dabei verschiedene Möglichkeiten vor, wie mit den Sachen des Mieters verfahren werden kann. Der Vermieter soll in weitem Umfang selbst entscheiden können, ob er die Gegenstände aus der Wohnung entfernt und in eigene Lagerräume schafft (z.B. um die Wohnung sogleich neu zu vermieten) oder ob er sie in der Wohnung beläßt. Der Gerichtsvollzieher hat insoweit lediglich die Aufgabe, die in der Wohnung befindlichen Gegenstände ggf. durch Fotoaufnahmen zu dokumentieren. Der Vermieter hat auch die Möglichkeit die “klassiche Form” der Einlagerung durch den Gerichtsvollzieher zu wählen, was bei sehr wertvollen Gegenständen, für die der Vermieter keine Haftung übernehmen will, Sinn machen kann oder wenn von einem zahlungsfähigen Schuldner auszugehen ist. Zudem kann er Gegenstände, an deren Aufbewahrung offensichtlich kein Interesse besteht, jederzeit vernichten (wobei es im Risikobereich des Vermieters liegen dürfte, wenn er anscheinend wertlose Gegenstände vernichtet, die sich dann doch als werthaltig herausstellen). Im Zuge dieser Maßnahmen hat der Vermieter nur Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit zu vertreten. Schließlich werden im Zuge der Sonderung, Vernichtung, Lagerung und Verwertung entstandene Kosten als Kosten der Zwangsvollstreckung angesehen und können, ohne dass eine weitere gerichtliche Entscheidung erforderlich wäre, dem Schuldner auferlegt werden.

Fazit:

Die gesetzlichen Neuerungen führen im Falle ihrer Umsetzung zu einer deutlichen Besserstellung des Vermieters im Rahmen der Räumungsvollstreckung. Dem ist der Mieter m.E. relativ schutzlos ausgeliefert, da er allenfalls die Möglichkeit hat, dem beschriebenen Vorgehen des Mieters durch Entfernung der nicht dem Pfandrecht unterliegenden Gegenstände vor der Vollstreckung zu begegnen. Allerdings ist auch nicht ersichtlich, aus welchem Grunde der Mieter, dem gegenüber die Räumung zu diesem Zeitpunkt bereits rechtskräftig festgestellt wurde, zu schützen wäre. In diesem Verfahrensstadium sind die häufig den ursprünglichen Gegenstand des Räumungsanspruchs bildenden Mietzahlungsrückstände festgestellt und auch etwaig gewährte Räumungsfristen abgelaufen. Es dürfte einsichtig sein, dass es dem Vermieter nicht zuzumuten ist, seine Wohnung nicht weitervermieten zu können, wenn der Mieter sich unter Außerachtlassen der gerichtlichen Entscheidung beharrlich weigert, die Wohnung für eine etwaige Neuvermietung freizugeben. Jedem Mieter ist daher zu empfehlen rechtzeitig vor der Räumungsvollstreckung zu reagieren.

Die vorstehenden Ausführungen geben nur übersichtsartig die noch im Gesetzgebungsverfahren befindlichen Neuerungen wieder. Eine abschließendere Beurteilung ist daher erst nach entsprechender Kodifizierung bzw. ergangener Rechtsprechung möglich.



RA Boris Barzantny



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