Beitragsarchiv

 

Im Beitragsarchiv finden Sie interessante Beiträge zu diversen Rechtsthemen. Bitte berücksichtigen Sie, dass einige Beiträge durch zwischenzeitliche Gesetzes- und/oder Rechtsprechungsänderungen überholt sein können. Die Beiträge stellen auch keine Rechtsberatung dar. Für die Richtigkeit der hier dargestellten Rechtsauffassungen wird im Übrigen keine Haftung übernommen. Für eine Beratung im Einzelfall stehen wir Ihnen selbstverständlich gerne zur Verfügung.


 


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19.01.2013

Mietvertrag beendet – Was passiert mit der Kaution?

Nach Beendigung von Mietverträgen besteht von Seiten des Mieters oft Unsicherheit über die Frage, was nun mit der gegebenenfalls an den Vermieter gezahlten Mietkaution passiert bzw. wann er diese zurückerhält.

Die sog. Anlage von Mietsicherheiten ist ausdrücklich in § 551 BGB geregelt. Danach hat der Vermieter das Recht vom Mieter das dreifache der monatlichen Netto-Kaltmiete zu verlangen. Dieses Geld hat der Vermieter wiederum bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen. Die Anlage ist auch vom Vermögen des Vermieters streng zu trennen, ferner stehen die Erträge, also die Zinsen, dem Mieter zu. Eine Ausnahme besteht jedoch für Wohnraum in einem Studenten- oder Jugendwohnheim. Hier besteht keine Pflicht, die Kaution zu verzinsen.

Die Trennung der Kaution ist auch für den Fall einer etwaigen Insolvenz des Vermieters von Bedeutung, da sonst keine Aussonderung der Kaution aus seinem Vermögen möglich ist. Wem also beispielsweise nach längerer Mietzeit auffält, dass er keinerlei Benachrichtigungen eines Geldinstituts über entsprechende Zinseinkünfte über geleistete Mietkautionen erhält, sollte stutzig werden und dann auch beim Vermieter anfragen, wie und wo die Mietkaution angelegt wurde.

Dabei kann die Nichtanlage der Kaution durch den Vermieter ggf. sogar unter strafrechtlichen Gesichtspunkten relevant sein (Betrug, Untreue), denn die Verwaltung der Kaution hat treuhänderisch zu erfolgen.

Hinsichtlich der Rückzahlungspflicht des Vermieters nach Mietende gilt nach der Rechtsprechung des BGH (BGH, Urteil vom 18. 1. 2006 – VIII ZR 71/05), dass dem Vermieter grundsätzlich eine ausreichende Frist einzuräumen ist, innerhalb derer er prüfen kann, ob und in welchem Umfang er die Kaution in Anspruch nehmen kann. Regelmäßig soll diese Frist mindestens 6 Monate betragen. Erst dann wird die Rückzahlungspflicht überhaupt erst fällig.

In dem vorgenannten BGH-Urteil ging es insbesondere um die Frage, inwieweit der Vermieter die Kaution in Ansehung einer nach Mietende noch zu erwartenden Betriebskostennachzahlung zurückhalten durfte. Da der Vermieter nach Ablauf der üblicherweise am Jahresende liegenden Abrechnungsperiode noch 12 Monate Zeit hat eine ordnungsgemäße Abrechnung zu erstellen, kann es sein, dass eine Zurückhaltung der Kaution nach Mietende im ungünstigsten Fall noch bis zu zwei Jahre dauert, nämlich dann, wenn der Mieter erst kurz nach dem Jahreswechsel ausgezogen ist. Der BGH hat hierzu entschieden, dass der Vermieter jedenfalls berechtigt sei, dann einen an der zu erwartenden Nachzahlung orientierten angemessenen Teil der Kaution zurückzuhalten.

Sowohl die dem Vermieter zuzubilligende Prüfungsfrist, als auch die Höhe der zurückzuhaltenden Kaution dürften gleichwohl vom jeweiligen Einzelfall abhängen. Für die Prüfungsfrist hat der BGH dies auch ausdrücklich bestätigt. Der Mieter sollte also genau prüfen, in welcher Höhe Nachforderungen des Vermieters aus einer noch zu erstellenden bzw. abzurechnenden Betriebskostenabrechnung überhaupt zu erwarten sind. Handelt es sich beispielsweise um einen Auszug erst kurz nach Ablauf der Abrechnungsperiode und hat der Mieter bis dato ggf. auch gar keine Nachzahlungen leisten müssen, weil er unter Umständen nur sparsam geheizt hat, dann sollten auch in der Zukunft, abgesehen von jahreszeitabhängigen Abweichungen, keine höheren Nachzahlungen zu erwarten sein. Die Zurückhaltung der gesamten Kaution dürfte dann unangemessen, mithin dürfte dem Vermieter auch keine über 6 Monate hinausreichende Prüfungsfrist einzuräumen sein, wenn im Übrigen weitere mögliche Ansprüche des Vermieters auch nicht ersichtlich sind.

Die vorstehende Darstellung kann nur einen kurzen Überblick über die rechtliche Problematik verschaffen.

Im Zweifel sollten Sie sich daher stets von einem fachkundigem Rechtsanwalt beraten lassen.



RA Boris Barzantny



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