Beitragsarchiv

 

Im Beitragsarchiv finden Sie interessante Beiträge zu diversen Rechtsthemen. Bitte berücksichtigen Sie, dass einige Beiträge durch zwischenzeitliche Gesetzes- und/oder Rechtsprechungsänderungen überholt sein können. Die Beiträge stellen auch keine Rechtsberatung dar. Für die Richtigkeit der hier dargestellten Rechtsauffassungen wird im Übrigen keine Haftung übernommen. Für eine Beratung im Einzelfall stehen wir Ihnen selbstverständlich gerne zur Verfügung.


 


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01.01.2013

Betriebskosten – Was darf der Vermieter umlegen? (Folge: „Sperrmüll“)

In einer Zeit, da die Energiepreise stetig steigen sind die Betriebs- und Heizkosten die von Vermieterseite auf die Kaltmiete aufgeschlagen werden ein zunehmend bedeutender Kostenfaktor. Umso mehr ist es lohnend sich auch als Mieter mit den eigenen Betriebskostenabrechnungen zu befassen. Häufig enthalten diese wegen der hierzu auch nicht ganz einfachen Rechtslage formelle, aber auch materielle Fehler, die sich nicht nur unerheblich auf eine Kostenlast seitens des Mieters auswirken können. Der Mieter sollte daher die Grundzüge einer ordnungsgemäßen Abrechnung kennen, um sich so ggf. gegen darin enthaltene Fehler zur Wehr setzen zu können. An dieser Stelle sollen lediglich mögliche Streitpunkte auszugsweise dargestellt werden. Bei globalen Unsicherheiten hinsichtlich Ihrer Betriebskostenabrechnung empfiehlt sich demnach stets der Gang zu einem Rechtsanwalt bzw. zu den zuständigen Mieter/Vermietervereinigungen.

Kosten für die Entsorgung von Sperrmüll sind i.d.R. gesonderte Kosten, die der Vermieter nicht umlegen darf. Nur, sofern ein regelmäßiger Abtransport von Sperrmüll stattfindet und der Vermieter hierfür auch einen entsprechenden Ort zum Abstellen für die Mieter bereitgestellt hat können die Kosten hierfür ggf. umgelegt werden[1]. Dies dürfte aber die Ausnahme sein.

Häufiger dürfte es vorkommen, dass Gerümpel von Mietern unerlaubt auf dem Hof oder nahe den Mülltonnen abgestellt wird. Die Rechtsprechung urteilt nicht einheitlich bei der Frage, ob die Kosten des dann notwendigen Abtransports durch den Vermieter auf alle Mieter umgelegt werden können.Grundsätzlich hat sich der Vermieter in diesem Fall an den Verursacher zu halten, denn der Kostenerstattungsanspruch stellt sich quasi als Schadensersatzanspruch gegenüber dem verantwortlichen Mieter dar und ergibt sich regelmäßig aus den Pflichten im Rahmen des jeweiligen Mietvertrages. Andererseits dürfte es für den Vermieter meist schwierig sein, den Verantwortlichen auch ausfindig zu machen. Nach Meinung einiger Gerichte trage er dann gleichwohl das Kostenrisiko allein[2], andere meinen, dass dann eine Umlage möglich sei.[3]

Für den Fall, dass sich ein illegales Abstellen von Sperrmüll bei den Mietern eingebürgert hat wurde durch das AG Neukölln[4] beispielsweise entschieden, dass es dem Vermieter nicht zuzumuten sei, immer wieder einen Schuldigen zu suchen, sodass eine Umlage statthaft sei. Gleichwohl muss sich der Vermieter dann aber auch bemühen, dass Abstellen von Sperrmüll durch entsprechende Maßnahmen und Vorkehrungen zu verhindern.[5]

Abgesehen vielleicht von dem vorgenannten Fall dürfte es meines Erachtens nicht statthaft sein, die Kosten auf alle Mieter umzulegen. Die Auswahl der jeweiligen Mieter liegt allein in der Sphäre des Vermieters, so dass es auch in seinem Risikobereich liegt, wenn sich Vertragsverletzungen durch einige Mieter ergeben. Dagegen tragen die Mieter nach allgemeinen haftungsrechtlichen Grundsätzen regelmäßig keine Verantwortung für andere Mieter, zu denen ja auch keine vertragliche Beziehung besteht. Wäre dies so konstruierte man hier über die Betriebskostenumlage quasi eine verschuldensunabhängige Haftung im Rahmen einer „Schicksalsgemeinschaft der Mieter“. Dies kann nicht sachgerecht sein.

RA Boris Barzantny

[1] LG Berlin, GE 2001, 65

[2] AG Trier WuM 99, 551; AG Siegen WuM 92, 630

[3] LG Berlin MM 96, 327

[4] AG Neukölln, GE 2000, 415

[5] LG Berlin, GE 98, 681, ZMR 95, 353



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