Rechtsbeiträge

Schönheitsreparaturklausel auch bei renoviert übergebener Wohnung unwirksam?

In einer brandneuen Entscheidung des Landgerichts Berlin (LG Berlin, Urteil v. 09.03.2017 - 67 S 7/17) hat dieses die Überwälzung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter in einer über die derzeit maßgebliche BGH-Rechtsprechung noch hinausgehenden Weise grundsätzlich in Frage gestellt.

Das Landgericht vertrat im Wesentlichen die Auffassung, dass eine Klausel, (..."Die Kosten der Schönheitsreparaturen trägt der - Mieter - Vermieter"...) die dem Mieter uneingeschränkt die Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen überhelfe schon deshalb unwirksam sei, da sie bei kundenfeindlichster Auslegung so verstanden werden könne, dass dem Mieter damit die Geltendmachung von Gewährleistungsrechten abgeschnitten sei, sofern er den ihm mit der Klausel übertragenen Instandsetzungs- und Instandhaltungspflichten nicht nachkomme. Dies aber verstoße gegen § 536 Abs. 4 BGB, da damit eine zum Nachteil des Mieters von den Gewährleistunsrechten abweichende Vereinbarung verbunden sei.
Ferner wies das Landgericht darauf hin, dass die Klausel den Mieter auch deshalb unangemessen benachteilige, da für die Vornahme der Schönheitsreparaturen kein angemessener Ausgleich gewährt würde. Für eine in diesem Zusammenhang relevante Entgeltabrede (d.h. dass nach der sog. "Entgeltthese" die Überwälzung der Schönheitsreparaturen sich nicht als anteilige Abwälzung der an sich dem Vermieter obliegenden Instandhaltung- und Instandsetzungspflicht darstellt, sondern als Teil des Entgelts, dass der Mieter als Gegenleistung für die Leistung des Vermieters zu entrichten hat) fehlten im hiesigen Fall die konkreten Anhaltspunkte im Mietvertrag.

In der Konsequenz dieser Entscheidung dürften hiernach solche Klauseln stets unwirksam sein, die nicht in Zusammenhang mit einem auch im Mietvertrag ausreichend dokumentierten "Entgeltausgleich" stehen. Ob es hierfür genügt, dass dies im Mietvertrag schlicht durch eine Klauselergänzung klargestellt wird, dürfte zumindest dann zweifelhaft sein, wenn im Übrigen nicht ohne weiteres erkennbar ist, dass damit tatsächlich eine Reduzierung des Entgelts, also ggf. eine reduzierte Miete, verbunden ist. Zumindest wäre es theoretisch denkbar, dass künftig entsprechende "kalkulatorische" Reduzierungen dann ggf. auch anhand der maßgeblichen ortsüblichen Miete bzw. des maßgeblichen Mietspiegels und unter Zugrundelegung der üblichen Renovierungsfristen und dabei üblicherweise entstehenden Renovierungskosten gerichtlich zu überprüfen sein könnten. Ob insoweit sachgerechte Ergebnisse zu erwarten wären, darf dahingestellt bleiben. Entsprechendes gilt für die Frage, ob die Überwälzung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter hiernach überhaupt noch als sinnvoll erachtet werden kann.

Da das Landgericht die Revision zum BGH zugelassen hat, wird abzuwarten sein, ob dieser das Urteil des Landgerichts gleichsam zur Grundlage einer Entscheidung machen wird, die die Möglichkeit zur Überwälzung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter noch weiter einschränkt.