Rechtsbeiträge

Wissenswertes zum Mietminderungsrecht

Hinsichtlich des Rechts des Mieters auf Minderung der Miete bei Vorliegen eines zur Minderung berechtigenden Mangels ist eine Auffassung immer wieder anzutreffen, wonach eine Mietminderung sich angeblich erst dann auswirken könne, wenn dem zur Beseitigung verpflichteten Vermieter unter Berücksichtigung üblicher Fristen auch die Möglichkeit zur Behebung eingeräumt worden sei.

Ganz offensichtlich werden hier das Recht zur Minderung der Miete einerseits und die Pflicht des Mieters einen Mangel der Mietsache (rechtzeitig) anzuzeigen bzw. ein bestehendes Minderungsrecht umzusetzen und dem Vermieter die Beseitigung des Mangels (z.B. durch Zutritt zur Wohnung) zu ermöglichen durcheinandergebracht.

Grundlage des Anspruchs des Mieters die Miete für den Zeitraum der Mangelhaftigkeit der Mietsache zu mindern ist § 536 Abs. 1 BGB. Darin heißt es:

„Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, oder entsteht während der Mietzeit ein solcher Mangel, so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit. Für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten.“

Entscheidendes Kriterium für den Anspruch des Mieters ist nach dem eindeutigen Wortlaut der Vorschrift allein der Umstand, der Aufhebung bzw. Minderung der Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch. Solange die sog. Gebrauchstauglichkeit also aufgehoben bzw. herabgesetzt ist, braucht der Mieter die Miete nicht bzw. nur in der danach angemessenen Höhe zu entrichten. Diese Herabsetzung entsteht – natürlich unter der Voraussetzung des tatsächlichen Vorliegens eines Mangels – qua Gesetz und ist nicht an eine wie auch immer geartete „Erklärung über die Ausübung des Minderungsrechts“ geknüpft.

Hiervon zu trennen ist die in § 536c Abs. 1 niedergelegte Pflicht des Mieters einen entdeckten Mangel dem Vermieter unverzüglich anzuzeigen. Unverzüglich bedeutet hier „ohne schuldhaftes Zögern“ (vgl. § 121 Abs. 1 S. 1 BGB), wobei dies von den Umständen des Mangels bzw. der damit verbundenen Gefahren abhängt (so kann bei einem Wasserschaden die sofortige telefonische Benachrichtigung des Vermieters, bei kleineren und abgeschlossenen Mängeln ein Zuwarten von 1 bis 2 Wochen noch angemessen sein).

In § 536c Abs. 2 BGB ist geregelt, was passiert, sofern der Mieter den Mangel nicht anzeigt. Dann gilt, dass er dem Vermieter einerseits zum Ersatz des daraus entstehenden Schadens verpflichtet ist. Zum anderen gilt:

„Soweit der Vermieter infolge der Unterlassung der Anzeige nicht Abhilfe schaffen konnte, ist der Mieter nicht berechtigt,

1. die in § 536 bestimmten Rechte geltend zu machen,“

[…]

Besondere Bedeutung kommt hier den Worten „soweit“ und „infolge“ zu. Damit wird nämlich zum Ausdruck gebracht, dass der etwaige Verlust des Minderungsrechts i. S. d. § 536 BGB nur in dem Umfang („soweit“) zum Tragen kommt, als er auf die mangelnde Anzeige zurückzuführen ist („infolge“).

Außerhalb einer solchen Verletzung der Anzeigepflicht aber verbleibt es bei der Herabsetzung der Miete qua Gesetz.

Beispiel 1:

Der Mieter stellt einen Defekt seiner Heizung fest und teilt dem Vermieter dies noch am gleichen Tag telefonisch mit. Der Vermieter nimmt daraufhin mit einem Heizungsinstallateur Kontakt auf, der ihm einen Reparaturtermin in einer Woche anbietet und diese dann auch ausführt.

Hier ist der Mieter für den Wochenzeitraum bis zur Mangelbeseitigung zur Minderung berechtigt (bei einem totalen Heizungsausfall während der Heizperiode ggf. auch zu 100%). Allein der Umstand, dass dem Vermieter eine Reparatur erst nach einer Woche möglich gewesen ist, ist hier unbeachtlich und auch nicht etwa auf eine unterlassene bzw. verspätete Mängelanzeige zurückzuführen. Eine „terminbedingte Vorlaufzeit“ ist für den Anspruch des Mieters nicht relevant.

Beispiel 2:

Der Fall wie im Beispiel 1, jedoch zeigt der Mieter den Mangel erst nach 6 Wochen überhaupt an.

Hier dürfte ein Verstoß des Mieters gegen die Anzeigepflicht vorliegen, so dass er wegen seines Rechts zur Minderung auf den Zeitraum von einer Woche beschränkt wäre (also bis zu dem Zeitpunkt, zu dem eine Mangelbeseitigung vom Vermieter hätte durchgeführt werden können). Für den Zeitraum danach besteht dagegen kein Anspruch auf Minderung, als der Vermieter infolge der unterlassenen Mangelanzeige faktisch gehindert war die erforderlichen Arbeiten (rechtzeitig) ausführen zu lassen. Denkbar wäre hier auch ein weitergehender Schadensersatzanspruch des Vermieters, sofern durch die unterlassene Anzeige weitere Schäden entstanden sind (z.B. eine Verschlechterung des Heizungsdefekts und damit verbundener erhöhter Reparaturaufwand).

Entsprechendes gilt auch für den Fall, dass der Mieter eine an sich mögliche und angebrachte Mangelbeseitigungsmaßnahme pflichtwidrig verweigert oder mutwillig erschwert (z.B. in dem er auf Terminanfragen des Vermieters nicht reagiert oder vereinbarte Termine ständig grundlos verschiebt). Dies folgt aus dem Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB), denn der Mieter kann es nicht in der Hand haben durch eigenes Handeln oder unterlassen die Mangelsituation und damit die Minderung der Miete zu verstetigen. Dies gilt auch für den Fall, dass der Mieter mit einer temporären Beseitigung eines Heizungsdefekts durch vorläufiges Aufstellen von Elektroheizkörpern nicht einverstanden sein sollte (vgl. AG Charlottenburg, Urt. v. 4. Dezember 2018 – 224 C 297/18).

Fazit:

Grundsätzlich trägt der Vermieter das Risiko aufgrund eines aufgetretenen Mangels mit einer Mietminderung belastet zu sein, die der Mieter, sofern er seiner Anzeigepflicht nachgekommen ist, auch grundsätzlich ab dem Zeitpunkt geltend machen kann, zu dem der Mangel entstanden ist. Der Vermieter ist danach gut beraten, insbesondere betreffend solche Mängel, deren Beseitigung eine gewisse Vorlaufzeit benötigen, vorbereitet zu sein, also z.B. die hierfür erforderliche personelle und organisatorische Ausstattung vorzuhalten. bzw. entsprechende Kontakte zu kurzfristig zu beauftragenden Firmen zu pflegen.

Zu ergänzen wäre, dass die betreffend einen Mietmangel geführte Korrespondenz im Idealfall schriftlich, aber jedenfalls textlich dokumentiert werden sollte, um späteren Unklarheiten vorzubeugen. So kann es im Nachgang schwierig sein sich als Vermieter z. B. darauf zu berufen, der Mieter habe vereinbarte Termine zur Mangelbeseitigung pflichtwidrig nicht wahrgenommen, wenn nicht nachgewiesen werden kann, dass dem Mieter diese Termine auch rechtzeitig zur Kenntnis gegeben worden sind.

Für den Mieter dagegen ist dies insoweit von Bedeutung, als die allein mündlich abgegebene Mängelanzeige später üblicherweise nur sehr schwer nachgewiesen werden kann. Zudem ist zu berücksichtigen, dass die ungeminderte Entrichtung der Miete trotz bestehenden Minderungsrechts zum Verlust desselbigen führen kann. Der Mieter sollte hier stets klarstellen, dass die etwa entrichtete (volle) Mietzahlung in dem Zeitraum, zu dem ein Minderungsrecht angenommen wird, jedenfalls nur unter Vorbehalt erfolgt. Diese Vorgehensweise bietet sich insbesondere dann an, wenn Unsicherheit darüber besteht, ob und in welchem Umfang ein Minderungsanspruch besteht und durchsetzbar wäre. Zudem kann so einem zwischenzeitlich auflaufenden und ggf. kündigungsrelevanten Mietrückstand begegnet werden, sofern sich ein angenommenes Minderungsrecht später als unbegründet herausstellen sollte.

RA Boris Barzantny