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Wer trägt die Kosten eines Befalls mit Betwannzen - Mieter oder Vermieter?

Bei einem Ungezieferbefall in einer Mietwohnung stellt sich für den Vermieter häufig die Frage, ob er die für die Ungezieferbekämpfung aufgewendeten Kosten vom Mieter erstattet bekommen kann. Das Grundproblem hierbei besteht darin, dass der Vermieter in einem solchen Fall nachweisen muss, dass der Mieter für den Befall verantwortlich ist - nur dann steht ihm ein entsprechender Schadensersatzanspruch zu. Im Rahmen des Mietverhältnisses besteht zudem die Besonderheit, dass nach der sog. Sphärentheorie zunächst der Vermieter aufgrund seiner Instandhaltungsverpflichtung gem. § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB darlegen muss für den Mangel (also z.B. den Schädlingsbefall) nicht verantwortlich zu sein. Erst dann hat der Mieter sein insoweit vermutetes Verschulden zu widerlegen. Diese Art der Beweislastverteilung ist vergleichbar für die Fälle eines - regelmäßig durch Feuchtigkeit hervorgerufenen - Schimmelbefalls in der Wohnung relevant. Hier muss also zunächst der Vermieter darlegen und beweisen, dass dieser nicht baubedingt ist (also z.B. aufgrund bestehender Isolierungsmängel). Erst, wenn dieser Nachweis gelingt hat der Mieter wiederum darzulegen, dass der Mangel nicht durch ihn hervorgerufen wurde (regelmäßig durch unzureichendes Lüften).
Bezogen auf den hier zu behandelnden Befall mit Bettwanzen hat das AG Neukölln (Urteil v. 08.03.2017 - 16 C 395/16) nun in einer denkwürdigen Entscheidung dem Mieter die Kostenlast für die Beseitigung auferlegt. Unter Abweichung von der vorgenannten Sphärentheorie hat das Gericht dabei angenommen, dass diese jedenfalls nicht anzuwenden sei, wenn der Schaden im Obhutsbereich des Mieters entstanden sei. Der Befall mit Bettwanzen liege im Gefahrenbereich des Mieters, zumal solches Ungeziefer in der Regel mit dem Wirt in die Wohnung "eingeschleppt" würde. Erhärthet würde diese Annahme zudem dadurch, dass das Mietverhältnis zum Zeitpunkt des Befalls schon seit längerer Zeit bestanden habe, was wohl gegen einen bereits vor bzw. zum Zeitipunkt des Einzugs bestehenden Befall sprechen würde.
Im Ergebnis dürfte fraglich sein, ob dieser Entscheidung auch über den konkreten Fall hinausgehende Bedeutung zukommt. Ausschlaggebend dürfte hier gewesen sein, dass sich die Verantwortlichkeit des Mieters sowohl wegen des schon länger andauernden Mietverhältnisses, als auch wegen des Erfahrungssatzes, dass Bettwanzen stets (durch Personen) eingeschleppt werden so verdichtet hat, dass die Abweichung von der Sphärentheorie bzw. die Annahme einer Schadensentstehung im Obhutsbereich des Mieters dem Gericht als sachgerecht erschien; obgleich in der Entscheidung offen geblieben ist, welche konkrete Pflichtverletzung bzw. welches konkrete Verschulden das Gericht dem Mieter eigentlich vorgeworfen hat (sich ggf. in einem verwanzten Hotelzimmer aufgehalten zu haben?). Bei anderen Fällen, wie z.B. den oben beschriebenen Schimmelbefall, dürfte es bei der notwendigen Anwendung der Sphärentheorie verbleiben, um den Mieter von der in Bezug auf bauseitig bedingte Mängel regelmäßig bestehenden Beweisnot zu entlasten.