Rechtsbeiträge

Ordentliche Kündigung bei Mietzahlungsverzug

Im Falle eines Zahlungsverzugs des Mieters kann der Vermieter unter bestimmten Voraussetzungen fristlos kündigen. Dies ist insbesondere dann der Fall, wenn der Mieter mit zwei aufeinander folgenden Mietzahlungen oder mit Mietzahlungen in einer Höhe in Verzug ist, die den Betrag von zwei Monatsmieten erreichen bzw. überschreiten. Der fristlosen Kündigung kann sich der Mieter aber wieder "entziehen", indem er sämtliche bestehenden Mietrückstände bis spätestens zwei Monate nach Rechtshängigkeit der Räumungsklage vollständig ausgleicht. Durch diese sog. Schonfristzahlung wird die Kündigung rückwirkend unwirksam und damit auch der Räumungsklage in diesem Punkt der Boden entzogen. Ob dieser Sonderregelung wird häufig übersehen, dass mit der Schonfristzahlung nicht zwangsläufig auch der Grund für eine ordentliche Kündigung entfallen ist. Letztere wird durch die Schonfristzahlung nicht automatisch erledigt.
Zwar kann die Berufung auf die ordentliche Kündigung dann im Einzelfall und ausnahmsweise rechtsmißbräuchlich sein, z.B. wenn die Mietrückstände relativ gering, das Mietverhältnis zuvor lange Zeit ohne Probleme bestanden hatte und der Mieter zeitnah sämtliche Rückstände ausgeglichen hatte und eine Wiederholungsgefahr unwahrscheinlich ist, allerdings hat auch der Mieter diese vom Gericht zu überprüfenden Aspekte ggf. darzulegen und unter Beweis zu stellen.
Über einen solchen Fall hatte zuletzt das LG Berlin in der Berufungsinstanz zu befinden (LG Berlin, Urteil v. 14. März 2017 - 67 S 14/17). Im konkreten Fall hatte sich der Mieter mit Mietzahlungen in Höhe von bereits 3.517,53 € im Rückstand befunden und den Verzug im Rahmen seiner sekundären Darlegungslast lediglich mit einer unvorhersehbaren wirtschaftlichen Entwicklung bzw. einer dadurch bedingten Depression begründet. Dies ließ das Gericht nicht ausreichen, um das Verschulden des Mieters am Zahlungsverzug zu widerlegen, wobei es darauf hinwies, dass es dem Mieter zumutbar gewesen sei, sich wegen seiner Zahlungspflichten der Hilfe Dritter zu bedienen, dies insbesondere, da der Mieter mit seiner Lebensgefährtin einen gemeinsamen Hausstand führte.
Auch der zwischenzeitlich erfolgte Ausgleich der Mietrückstände veranlasste das Gericht nicht zu einer anderen Beurteilung, wobei es einerseits darauf hinwies, dass eine Analogie zur Schonfristzahlung bei der fristlosen Kündigung auch nach der ständigen Rechtsprechung des BGH ausscheidet und ein Festhalten an der ordentlichen Kündigung nach Ausgleich der Rückstände nur im Einzelfall und ausnahmsweise i. S. d. § 242 BGB rechtsmißbräuchlich sein kann. Da der Mieter darüber hinaus schon seit 2009 mehrfach wegen Mietzahlungsrückständen negativ aufgefallen war, mithin in der Vergangenheit schon einmal gekündigt worden war gelangte das LG bei seiner Interessensabwägung und auch unter Berücksichtigung des nicht mehr nur unerheblichen Rückstands von über 3.000,00 € -ungeachtet der monatlich geschuldeten Miete - zur Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung.

Fazit:
Zwar erfordert die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzugs im Gegensatz zur fristlosen Kündigung eine Gesamtabwägung der gegenseitigen Interessen, insbesondere des Verschuldens der Vertragsparteien, jedoch bedeutet dies nicht zwangsläufig, dass der Vermieter sich
im Falle vergleichbarer Problemlagen stets nur auf die fristlose Kündigung stützen sollte. Vielmehr ist dem betroffenen Vermieter zu empfehlen neben der fristlosen Kündigung sogleich (ggf. hilfsweise) die ordentliche Kündigung auszusprechen, um sich für den Fall von Schonfristzahlungen die Möglichkeit der Räumung "aus der ordentlichen Kündigung" zu erhalten.
Dies kann gerade dann angezeigt sein, wenn die Mieter zwar zur Schonfristzahlung (ggf. durch die Hilfe Dritter) erwartungsgemäß in der Lage sein werden, aber eine Änderung des Zahlungsverhaltens in der Zukunft gleichwohl nicht angenommen werden kann. Entsprechendes gilt für häufig bei sog. Mietnomaden anzutreffende Verhaltensweisen, bei der Mietrückstände angehäuft werden, diese aber stets unter der für die fristlose Kündigung erforderlichen Betragsgrenzen gehalten werden.